Inscripción de limitaciones o gravámenes

• Derecho privado (contratos, derechos reales).

• Derecho público (limitaciones administrativas o urbanísticas).

La inscripción de limitaciones o gravámenes asegura que cualquier tercero conozca que el inmueble no es “pleno” en facultades, sino que está afectado por un derecho, carga o restricción.

Principales limitaciones y gravámenes inscribibles

a) De origen privado:

• Hipoteca (derecho real de garantía, de inscripción constitutiva).

• Usufructo, uso y habitación.

• Servidumbres (de paso, luces y vistas, acueducto, etc.).

• Arrendamientos inscribibles (de larga duración o si expresamente se pacta).

• Opciones de compra (si se pacta inscribir).

• Embargos preventivos o definitivos.

• Anotaciones preventivas de demanda.

b) De origen público:

• Afecciones fiscales (ej. por deudas tributarias).

• Expropiación forzosa (anotación de inicio y posterior inscripción de la transmisión).

• Limitaciones urbanísticas (zonas verdes, servidumbres de paso de líneas eléctricas, carreteras, costas, montes públicos).

• Protección del patrimonio histórico o medioambiental.

Requisitos

1. Título inscribible:

   • Escritura pública (p. ej., constitución de hipoteca, servidumbre voluntaria).

   • Resolución judicial firme (embargos, anotaciones de demanda).

   • Resolución administrativa (expropiaciones, limitaciones urbanísticas).

2. Liquidación de impuestos:

   • ITP/AJD en derechos reales voluntarios (hipoteca, servidumbres, usufructo).

   • Exenciones en embargos judiciales o cargas administrativas.

3. Identificación registral del inmueble y, en su caso, referencia catastral.

Procedimiento de inscripción

1. Otorgamiento del título (escritura notarial, mandamiento judicial o resolución administrativa).

2. Liquidación de impuestos (salvo exención).

3. Presentación en el Registro de la Propiedad (físico, telemático o vía notario/gestoría).

4. Calificación registral: el Registrador examina legalidad, forma y capacidad.

5. Inscripción o anotación preventiva en el folio real de la finca.

Efectos de la inscripción

• Publicidad registral: terceros quedan informados de que la finca está gravada.

• Prioridad: rige el principio “primero en inscribirse, primero en derecho” (art. 17 LH).

• Especialidad: el gravamen debe constar con precisión (extensión, contenido, duración, importe garantizado).

• Oponibilidad frente a terceros: el adquirente de la finca no podrá alegar ignorancia de la carga.

• Protección del adquirente de buena fe: solo si el gravamen no estaba inscrito (art. 34 LH).

Costes

• Arancel notarial, si el gravamen se constituye voluntariamente.

• Impuestos (ITP/AJD u otros, según el caso).

• Arancel registral, proporcional al valor del derecho o de la responsabilidad hipotecaria.

Solicitar inscripción de limitaciones o gravámenes en el Registro de la Propiedad