Inscripción de derechos de propiedad y dominio

Inscripción de derechos de propiedad y dominio en el Registro de la Propiedad de España

En España, la inscripción de los derechos de propiedad y dominio en el Registro de la Propiedad es un procedimiento fundamental para dotar de seguridad jurídica a los bienes inmuebles.

Aunque la adquisición de la propiedad puede producirse por compraventa, herencia, donación u otros medios, la inscripción en el Registro no es constitutiva (salvo casos concretos, como la hipoteca), sino declarativa, es decir, otorga publicidad y protección frente a terceros.

¿Qué se inscribe en el Registro de la Propiedad?

  • El dominio (propiedad) sobre fincas y bienes inmuebles.

  • Derechos reales sobre inmuebles: usufructo, servidumbres, hipotecas, censos, superficie, uso y habitación, etc.

  • Actos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten al inmueble.

Requisitos previos

  1. Título inscribible: un documento público (escritura notarial, sentencia judicial firme, resolución administrativa).

  2. Pago de impuestos:

    • ITP/AJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), en compraventas.

    • ISD (Impuesto de Sucesiones y Donaciones), en herencias o donaciones.

    • El justificante de pago, exención o no sujeción es obligatorio para inscribir.

  3. Identificación registral de la finca: debe coincidir con la descripción en el Catastro (referencia catastral).

Procedimiento de inscripción

  1. Otorgamiento de escritura pública ante notario.

  2. Liquidación de impuestos en la Hacienda autonómica correspondiente.

  3. Presentación en el Registro de la Propiedad (puede hacerse físicamente, telemáticamente por el notario, o por gestoría).

  4. Calificación registral: el Registrador examina la legalidad del título (forma, capacidad de las partes, validez del acto).

  5. Inscripción: si todo es correcto, el derecho queda inscrito en el folio real del inmueble.

Efectos de la inscripción

  • Presunción de veracidad y exactitud: lo que figura en el Registro se presume cierto (art. 38 LH).

  • Protección frente a terceros: nadie puede alegar ignorancia de lo inscrito (publicidad registral).

  • Legitimación registral: el titular inscrito se presume propietario y puede ejercitar acciones derivadas del dominio.

  • Fe pública registral: protege a quien adquiere de buena fe y a título oneroso confiando en el Registro (art. 34 LH).

Costes

  • Arancel notarial (escritura).

  • Impuestos (ITP/AJD, ISD).

  • Arancel registral (tasas fijas según valor del inmueble).

  • Gestoría

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