Inscripción de derechos reales limitativos sobre inmuebles

Tipos de derechos reales limitativos

• Usufructo.

• Uso y habitación.

• Servidumbres (de paso, luces y vistas, acueducto, etc.).

• Derecho de superficie.

• Censo enfitéutico o figuras históricas similares.

• Hipoteca y anticresis.

• Arrendamientos inscribibles (de larga duración o cuando se pacta su inscripción).

Principio de inscripción

• A diferencia de la compraventa de dominio (que existe aunque no se inscriba), muchos derechos reales limitativos no surten efectos plenos frente a terceros si no están inscritos.

• La inscripción es constitutiva solo en casos concretos: la hipoteca no existe sin inscripción (art. 1875 CC y art. 145 LH).

• En los demás casos, la inscripción es declarativa, pero esencial para la oponibilidad frente a terceros.

Documentos necesarios para la inscripción

1. Título inscribible:

   • Escritura pública notarial (p. ej., constitución de usufructo, servidumbre o superficie).

   • Resolución judicial o administrativa firme (p. ej., servidumbre legal por sentencia).

2. Justificante de impuestos:

   • ITP/AJD (Transmisiones Patrimoniales/Actos Jurídicos Documentados).

   • Exención o no sujeción en ciertos supuestos.

3. Datos registrales de la finca y referencia catastral.

Procedimiento de inscripción

1. Otorgamiento: el derecho se constituye normalmente en escritura pública.

2. Liquidación de impuestos: en la Hacienda autonómica correspondiente.

3. Presentación en el Registro de la Propiedad (físico, telemático o por gestoría).

4. Calificación registral: el Registrador comprueba la validez formal y material.

5. Inscripción en el folio real de la finca: el derecho queda vinculado al inmueble y oponible frente a terceros.

Efectos de la inscripción

• Publicidad registral: terceros no pueden alegar ignorancia.

• Prioridad: rige el principio “primero en el tiempo, primero en el derecho” (art. 17 LH).

• Especialidad: el derecho debe constar claramente delimitado en extensión, contenido y duración.

• Fe pública registral (art. 34 LH): protege a quien adquiere confiando en el Registro.

Costes

• Arancel notarial (dependiendo del valor y extensión del derecho).

• Impuesto correspondiente.

• Arancel registral (según valor económico del derecho, no necesariamente del pleno dominio).

• Gestoría

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