Inscripción de actos de modificación de la propiedad

Concepto

Los actos de modificación de la propiedad son aquellos que alteran la extensión, el contenido o el régimen jurídico de la finca inscrita, sin implicar necesariamente transmisión.

Se regulan en la Ley Hipotecaria y su Reglamento, y tienen como finalidad mantener la concordancia entre el Registro y la realidad física y jurídica del inmueble.

Principales actos inscribibles de modificación

a) Modificaciones físicas de la finca:

• Segregación: separación de una parte de finca para formar otra independiente.

• División: fraccionamiento de la finca en varias.

• Agrupación: unión de dos o más fincas en una sola.

• Agregación: incorporación de una finca o parte de ella a otra colindante.

• Excesos o defectos de cabida: rectificación de la superficie inscrita para ajustarla a la realidad.

• Obra nueva: declaración de construcción existente o proyectada.

• Propiedad horizontal: constitución o modificación del régimen de división en pisos o locales.

b) Modificaciones jurídicas:

• Extinción del condominio (adjudicación de la finca a un copropietario).

• Aumento o reducción de cuotas entre comuneros.

• Declaración de servidumbres reales que afectan a la estructura del inmueble.

Requisitos

1. Título inscribible: escritura notarial, resolución judicial o administrativa firme.

2. Licencias administrativas (cuando proceda):

   • Licencia de segregación/división o declaración de innecesariedad (art. 78 RD 1093/1997).

   • Licencia de obra en obra nueva.

   • Autorización administrativa en suelos rústicos protegidos.

3. Georreferenciación catastral (coordenadas GML) en actos que impliquen alteración de superficie o linderos.

4. Pago de impuestos:

   • ITP/AJD en segregaciones, divisiones, obra nueva, propiedad horizontal.

   • Exenciones en algunos casos (p. ej., adjudicación de condominio entre cónyuges por divorcio).

Procedimiento de inscripción

1. Otorgamiento de escritura pública con descripción actualizada de la finca.

2. Liquidación de impuestos (modelo 600 u otros según la CCAA).

3. Presentación en el Registro de la Propiedad con los anexos técnicos (planos, GML, licencias).

4. Calificación registral por el Registrador.

5. Práctica del asiento en el folio real de la finca.

Efectos de la inscripción

• La finca queda inscrita con su nueva configuración física o jurídica.

• Se garantiza la seguridad jurídica preventiva: terceros podrán confiar en que la finca es tal y como aparece inscrita.

• Se refuerza el principio de especialidad registral: toda modificación debe estar perfectamente delimitada y descrita.

En resumen: los actos de modificación de la propiedad abarcan cambios físicos (segregaciones, agrupaciones, obra nueva, propiedad horizontal) y cambios jurídicos (extinción de condominio, redistribución de cuotas, servidumbres estructurales), siempre con escritura pública, liquidación fiscal y, en muchos casos, licencia administrativa.

Solicitar inscripción de actos de modificación del inmueble en el Registro de la Propiedad