Las anotaciones preventivas en el Registro de la Propiedad son asientos provisionales que publican situaciones jurídicas en trámite, a la espera de que se resuelvan definitivamente.
¿Qué es una anotación preventiva?
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Es un asiento registral temporal que no modifica la titularidad del inmueble, pero protege provisionalmente un derecho o situación.
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Tiene eficacia frente a terceros, mientras dure su vigencia.
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La regla general es que las anotaciones tienen una vigencia de 4 años, prorrogables en algunos casos (ej. embargos).
Supuestos más habituales
Se pueden solicitar en muchos casos, los más comunes son:
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Embargo judicial o administrativo.
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Demanda en juicio declarativo que afecte a la titularidad del inmueble (ej. reclamación de propiedad, nulidad de compraventa).
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Prohibición de disponer (por resolución judicial o administrativa).
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Derecho hereditario (protege a los herederos mientras se tramita la adjudicación).
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Iniciación de expediente de dominio (para inmatricular o reanudar tracto).
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Créditos refaccionarios (gastos de construcción o mejora de finca).
Título necesario
Para que se pueda practicar una anotación preventiva en el Registro, hace falta un documento público con mandato expreso:
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Mandamiento judicial (ej.: embargo, demanda, prohibición de disponer).
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Mandamiento administrativo (ej.: Hacienda, Seguridad Social, Ayuntamiento).
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Escritura pública en algunos casos (ej.: derecho hereditario con consentimiento de todos los interesados).
Presentación en el Registro de la Propiedad
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Se presenta el mandamiento o título junto con la identificación de la finca.
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Puede hacerse físicamente o telemáticamente (los juzgados suelen remitirlas directamente).
Calificación e inscripción
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El Registrador califica la validez formal y material del título.
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Si procede, se practica la anotación preventiva en la hoja registral del inmueble.
Vigencia
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4 años como regla general.
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Se puede prorrogar por otros 4 años si se solicita antes de su caducidad.
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En algunos casos específicos (ej. embargos), la ley prevé renovaciones sucesivas.
Costes
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Arancel registral: depende del valor de la responsabilidad garantizada o del derecho anotado (aprox. entre 20 y 100 €).
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Impuestos: generalmente no llevan tributo asociado, salvo que la anotación esté vinculada a una transmisión (entonces se liquidará ITP o ISD según corresponda).
- Gestoría: 200-300€.
Ejemplo práctico
Un acreedor obtiene un auto judicial de embargo sobre la vivienda de su deudor.
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El juzgado expide un mandamiento de anotación preventiva de embargo.
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Se presenta en el Registro de la Propiedad de la finca.
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El registrador practica la anotación, que tendrá vigencia 4 años y garantiza la preferencia del acreedor.
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