Cancelaciones en el Registro de la Propiedad

• Finalidad: liberar el inmueble de cargas o rectificar la situación registral.

• Efecto: extinción de la eficacia frente a terceros del derecho o gravamen cancelado.

Clases de cancelaciones

a) Por extinción del derecho:

• Cancelación de hipotecas tras el pago o extinción de la obligación garantizada.

• Cancelación de usufructo por muerte del usufructuario o cumplimiento del plazo.

• Cancelación de arrendamientos inscritos vencidos.

• Cancelación de condiciones resolutorias por cumplimiento definitivo.

b) Por declaración de nulidad o resolución:

• Sentencias firmes que anulan un derecho inscrito.

• Resoluciones administrativas de anulación o revocación.

c) Por caducidad:

• Derechos sujetos a plazo (ej. anotaciones preventivas, que caducan a los 4 años salvo prórroga).

• Hipotecas de máximo o condiciones resolutorias cuando transcurre el plazo sin ejercicio.

d) Por consentimiento del titular del derecho:

• P. ej., cancelación de una hipoteca mediante escritura de carta de pago y consentimiento del acreedor.

Requisitos generales

1. Título formal adecuado:

   • Escritura pública (ej. carta de pago de hipoteca).

   • Mandamiento judicial firme (ej. cancelación de embargo o anotación preventiva).

   • Resolución administrativa firme (ej. expropiación anulada).

2. Principio de tracto sucesivo: solo puede cancelar quien figura inscrito como titular del derecho (acreedor hipotecario, arrendador, usufructuario).

3. Liquidación de impuestos:

   • En muchos casos la cancelación está exenta (ej. cancelación de hipoteca).

   • Puede exigirse liquidación de AJD si la cancelación es inscribible por escritura con cuantía.

Procedimiento

1. Otorgamiento del título de cancelación (ej. escritura notarial con consentimiento del acreedor).

2. Liquidación fiscal (exención o pago, según el caso).

3. Presentación en el Registro (directamente, por notario, telemáticamente o gestoría).

4. Calificación registral: el Registrador comprueba validez y legitimación.

5. Práctica del asiento de cancelación en el folio real.

Efectos

• El derecho o gravamen desaparece frente a terceros.

• El inmueble recupera su condición de libre de cargas (salvo las que permanezcan).

• Se mantiene en el Registro la traza histórica: las inscripciones canceladas no se borran, sino que quedan tachadas, para conservar la cadena de titularidades.

Ejemplos comunes

• Cancelación de hipoteca: escritura de carta de pago otorgada por el banco.

• Cancelación de embargo: mandamiento judicial de alzamiento.

• Cancelación de usufructo vitalicio: acta de defunción del usufructuario.

• Cancelación por caducidad: anotaciones preventivas no prorrogadas en plazo.

Las cancelaciones registrales son esenciales para mantener la exactitud del Registro y asegurar que las fincas figuren libres de cargas cuando corresponda.

Solicitar cancelación en el Registro de la Propiedad