El Registro de la Propiedad es un Registro de derechos. Los derechos inscritos quedan protegidos por los Tribunales, de tal forma que nadie puede ser privado de ellos si no es en un procedimiento judicial contradictorio, en que el titular inscrito sea parte.
Además, el ordenamiento jurídico atribuye a los derechos inscritos una serie de presunciones legales, cuya máximo efecto es el que se deriva del principio de fe pública registral.
El Principio de Publicidad, en caso de pugna entre la realidad y el Registro de la Propiedad inviste de certeza a las declaraciones registrales.
Este Principio de Publicidad, tiene dos aspectos fundamentales:
El aspecto procesal.– En virtud del cual el titular registral puede hacer valer ante los Tribunales su derecho inscrito, frente a quien lo discuta, mediante Certificación expedida por el Registrador, en la que se acredite la vigencia del asiento correspondiente sin contradicción alguna. La carga de la prueba, por tanto, recaerá sobre quién discute el derecho inscrito.
El aspecto sustantivo.- En el que se deben distinguir dos dimensiones:
- Una Negativa.- Lo no inscrito no afecta al que contrata confiado en el contenido registral.
- Otra Positiva.- Que produce en el contenido registral una doble presunción:
- Principio de Legitimación.- Presunción “iuris tantum” de que lo que publica el Registro de la Propiedad es verdad.
- Principio de Fe Pública Registral.- Presunción “iuris et de iure” de que lo que publica el Registro de la Propiedad es exacto e íntegro. En definitiva, si se dan los siguientes requisitos:
1. Inscripción del titular que transmite.
2. Adquisición a título oneroso.
3. Desconocimiento por parte del adquirente de alguna circunstancia que desvirtúe lo que publica el Registro de la Propiedad (buena fe que en principio se presume).
4. Inscripción por parte del adquirente; se produce el efecto legal de que el nuevo titular queda totalmente protegido por el sistema registral español, incluso aunque el titular inscrito que le transmitió el derecho no fuera el titular verdadero de tal derecho.